LE LOCAZIONI AD USO COMMERCIALE E L’EMERGENZA SANITARIA COVID 19

Associazione Professionale Cocconi & Cocconi 24 Apr 2020
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L’emergenza sanitaria determinata dalla diffusione Covid-19 ed il conseguente “blocco” della quasi totalità delle attività commerciali, industriali e professionali, ha posto numerosi interrogativi anche con riferimento ai contratti di locazione in corso, in particolare per quelli ad uso commerciale.


I provvedimenti di contenimento emanati dall’Autorità nelle ultime settimane hanno infatti, e come noto, imposto dei limiti sempre più stringenti all’operatività delle aziende e delle attività commerciali, che si sono tradotti quindi in un blocco totale, e/o parziale nella migliore delle ipotesi, delle stesse, con conseguenti gravi ripercussioni economiche che stanno determinando delle evidenti difficoltà, se non l’impossibilità, per i conduttori, di far fronte alle obbligazioni assunte in funzione dell’attività imprenditoriale; questo è uno dei motivi per cui da più parti gli imprenditori danneggiati hanno invocato la sospensione del pagamento degli affitti, lamentando la sussistenza di cause di forza maggiore ovvero l’impossibilità sopravvenuta, ovvero ancora l’eccessiva onerosità sopravvenuta in corso di esecuzione del rapporto contrattuale.

Premesso che, a nostro avviso, la sospensione tout court del pagamento dei canoni di locazione non può trovare applicazione posto che il Legislatore non ha ad oggi provveduto in tal senso e, anzi, con il D.L. n. 18/2020, c.d. decreto “Cura Italia”, si è limitato a prevedere “un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”, dando quindi per presupposta la debenza del canone di locazione per l’intero importo dovuto ed alle scadenze pattuite, appare comunque opportuno svolgere alcune brevi considerazioni in merito alle pretese che possono essere formulate, più o meno legittimamente, dai conduttori di immobili commerciali.

Anzitutto, come sopra accennato, i conduttori potrebbero lamentare la sopravvenuta impossibilità di eseguire le obbligazioni contrattuali per cause di forza maggiore connesse ai provvedimenti restrittivi emessi dall’Autorità per far fronte all’emergenza sanitaria in atto. Come noto, l’art. 1256 c.c prevede “che l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore la prestazione diventa impossibile. Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’atto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

Occorre quindi verificare se la temporanea chiusura dell’attività commerciale per ordine dell’Autorità possa o meno configurarsi in termini di temporanea impossibilità di pagare il canone di locazione. A tal proposito, se è vero che, in base al costante orientamento di Dottrina e Giurisprudenza, il provvedimento impeditivo dell’Autorità (c.d. factum principis) può senz’altro configurarsi come una causa di forza maggiore, in quanto del tutto indipendente dalla volontà del debitore e non previsto al momento dalla stipula del contratto, è altrettanto vero che la prestazione dovuta dal conduttore è il pagamento di una somma di denaro, con la conseguenza che la relativa obbligazione, per sua stessa natura, non può essere qualificata come impossibile, in quanto il denaro è un bene fungibile, che l’imprenditore potrebbe comunque acquisire, e quindi pagare. Né il conduttore potrebbe fondatamente dedurre di non avere la disponibilità delle risorse necessarie ad adempiere, posto che il rischio d’impresa grava esclusivamente sull’imprenditore (d’altra parte, affermare il contrario significherebbe, per assurdo, riconoscere il diritto del locatore ad un aumento del canone di locazione in caso di successo dell’attività d’impresa esercitata nell'immobile locato).

L'impossibilità che, ai sensi dell’art. 1256 c.c., estingue l’obbligazione, o giustifica il ritardo nell'adempimento, è da intendere, infatti, in senso assoluto ed obiettivo, e consiste nella sopravvenienza di una causa, non imputabile al debitore, che impedisca definitivamente o temporaneamente l'adempimento, il che, alla stregua del principio secondo cui genus nunquam perit, può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato e non già quando si tratta di una somma di denaro (cfr. Cass. 17.06.1980, n. 3844 che ha escluso che il mancato pagamento di una somma dovuta per forniture di merci fosse giustificato dall’occupazione della fabbrica della società debitrice da parte delle maestranze e dal conseguente blocco totale della vendita dei prodotti della stessa società).

A nostro parere, dunque, l’unica tesi sostenibile dal conduttore in forza della previsione di cui all’art. 1256 c.c. potrebbe essere quella della sopravvenuta impossibilità di utilizzo della prestazione dovuta dal locatore, ossia il godimento dell’immobile per lo svolgimento dell’attività commerciale e, quindi, sostenere la sopravvenuta irrealizzabilità della la causa concreta del contratto con conseguente estinzione dell’obbligazione di pagamento. E ciò in applicazione del principio, pure enunciato dalla S.C., secondo il quale l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte (cfr. Cass. 20.12.2007, n. 26958, in materia di contratto di soggiorno alberghiero, prenotato da due coniugi uno dei quali era deceduto improvvisamente il giorno precedente l’inizio del soggiorno, la S.C., enunciando il principio sopra riportato, ha confermato la sentenza di merito con la quale era stato dichiarato risolto il contratto per impossibilità sopravvenuta invocata dal cliente, ed ha condannato l’albergatore a restituire quanto già ricevuto a titolo di pagamento della prestazione alberghiera). Un ulteriore istituto sul quale appare utile svolgere alcune brevi considerazioni è quello dell’eccessiva onerosità sopravvenuta.

Come noto, l’art. 1467 cod. civ. prevede che “nei contratti ad esecuzione continuata o periodica (...), se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”, mentre “la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”. Tale disposizione non sembrerebbe, prima facie, idonea a soddisfare appieno le esigenze del conduttore in una situazione di emergenza temporanea come quella che in questa sede ci occupa, consentendo la risoluzione del contratto, con conseguente perdita dell’avviamento commerciale, e non certo la sospensione del pagamento dei canoni. A ben vedere, tuttavia, va anche detto che, in virtù di un ragionamento più pratico che giuridico, nel caso in cui il conduttore, per motivi di stringente necessità, ovvero per strategia processuale, decidesse comunque di invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta “per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili”, fra i quali sembrano poter rientrare i provvedimenti restrittivi emessi dall’Autorità per far fronte all’emergenza sanitaria in atto, il locatore avrebbe comunque tutto l’interesse ad evitare la risoluzione del rapporto locatizio e la conseguente restituzione dell’immobile in un periodo storico nel quale tutte le attività commerciali, a maggior ragione quelle operanti nei settori oggetto di restrizioni, si trovano in grande difficoltà.

Peraltro, è lecito presumere che l’attuale situazione determini una generale diminuzione del valore locatizio degli immobili ad uso commerciale, in considerazione di diversi fattori quali: il generale rallentamento dell’economia e la conseguente contrazione dei consumi, l’aumento dell’offerta di immobili in considerazione del probabile incremento del numero degli sfratti per morosità, il rischio che in futuro possano essere disposte ulteriori restrizioni alle attività commerciali nell’ipotesi, purtroppo ritenuta possibile dagli epidemiologi, di individuazione in futuro di nuovi focolai o di cosiddetti “contagi di ritorno”. In definitiva, dunque, e salvo (improbabili o comunque ad oggi non prevedibili) interventi legislativi (della cui legittimità peraltro dubiteremmo) nel ritenere che, certamente, il conduttore non può autosospendere il pagamento del canone, riteniamo però che sarebbe logico e prudente per le parti tentare di rinegoziare i contratti, anche in applicazione ed esecuzione dei precetti di solidarietà nei rapporti intersoggettivi, ex art. 2 della Carta Costituzionale, e di inesigibilità come limite alle pretese creditorie, integrati con i generali canoni di ermeneutica contrattuale quali quelli della buona fede oggettiva e della correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c.

E quanto sopra valutando attentamente, caso per caso, il da farsi, all’esito della disamina dei contratti, della tipologia di attività esercitata nei locali, e quindi delle ragionevoli previsioni di ripresa della stessa, della qualità dei conduttori, della sussistenza o meno di garanzie, soprattutto ove si decida di ridurre temporaneamente il canone locatizio e, quindi, che il locatore recuperi nel tempo la parte del canone alla quale oggi rinuncia, della possibilità di imputare l’eventuale deposito cauzionale in conto canoni, salvo poi ricostituirlo ovvero sostituirlo con una polizza etc. etc. Tutto ciò appunto in considerazione del principio di correttezza e buona fede, nella logica di mantenere dei rapporti che hanno sinora funzionato, anche per evitare di ritrovarsi con locali vuoti, nonché, e non da ultimo, per dimostrare nell’ipotesi in cui si aprisse una fase contenziosa, di aver comunque tentato, proprio in applicazione dei principi sopra esposti, di negoziare accordi ragionevoli.

 

Avv. Marco Saponara, Avv. Giovanni M. Cocconi, Avv. Saverio Boldrini , Avv. Maurizio Calamoneri

Associazione Professionale Cocconi & Cocconi, via Ciro Menotti 1, 00195 Roma

www.cocconi.eu

 

Ultima modifica il Lunedì, 04 Maggio 2020 09:14
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